Hat der Vermieter meines Gewerberaum noch Anspruch auf Bezahlung des Zinses, wenn der Laden, das Restaurant, das Fitnessstudio etc. wegen Corona schließen musste? Oder anders gefragt, wer trägt das Risiko?
Grundsätzlich behalten Verträge und Gesetze auch in Corona-Zeiten ihre Gültigkeit. Durch den Mietvertrag ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Der Mieter ist verpflichtet, dem Mieter die vereinbarte Miete zu bezahlen.
Aber, Kein Grundsatz ohne Ausnahme: Es gibt Fälle, in denen ist der Mieter von der Zahlung des Mietzinses befreit, bzw. kann diesen reduzieren. Beispielsweise wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit ganz oder teilweise einschränkt. Ob ein Mangel vorliegt oder nicht ist eine Rechtsfrage. Maßgebend ist das, was die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben, sodass dort enthaltene Regelungen vorgehen. Enthält der Mietvertrag zu behördlich angeordneten Schließungen oder „höherer Gewalt“ nichts, stellt sich deshalb die Frage, ob die flächendeckende Schließung von Läden, Restaurants und Fitnesszentren einen Mangel der Mietsache darstellt. Der BGH sagt, z.B. in seiner Entscheidung vom 20.11.2013, dass auch behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen die Tauglichkeit der Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern und somit einen Mangel darstellen können, was allerdings nur dann der Fall ist, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen. Die Beschaffenheit der Mietsache hat sich durch die flächendeckende Schließung aufgrund behördlicher Anordnungen jedoch nicht geändert, sodass diese Anordnung an sich keinen Mangel an der Mietsache begründet.
Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn man annimmt, die Mietvertragsparteien hätten eine über die bloße mangelfreie Gebrauchsüberlassung der Mietsache hinausgehende konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dergestalt getroffen, dass während der Mietzeit die Ausübung des Gewerbes ohne aus der Sphäre einer der Vertragsparteien herrührende behördliche Beschränkungen zulässig ist.
Nach ständiger Rechtsprechung trägt der Mieter grundsätzlich das sogenannte Verwendungsrisiko. D. h., ist die Mietsache selbst mangelfrei und dem Mieter überlassen, ist der Mieter an den Vertrag auch dann gebunden, wenn er die Mietsache nicht wie beabsichtigt nutzen kann, weil etwa die Finanzierung seines Ladenausbaus gescheitert ist, Lieferketten reißen und er nicht mit Ware versorgt wird, wenn ein Gastwirt nach Inkrafttreten der Nichtraucherschutzgesetze einen Umsatzrückgang erleidet oder Umbauten vornehmen muss oder sich das räumliche Umfeld ändert etc. In vielen Gewerberaummietverträgen ist die Klausel enthalten, dass etwa die Nichtausübung des Gewerbes infolge von Krieg, Streiks, Unruhen oder sonstiger „höherer Gewalt“, allein beim Mieter liegt. Da es sich bei derartigen Gewerberaummietverträgen in der Regel um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt wäre an dieser Stelle zu prüfen, ob eine derartig einseitige Risikoverteilung einer Inhaltskontrolle standhält oder nicht.